UPDATES
Zo verduurzaamt de gemeente Nijmegen haar vastgoed
De gemeente Nijmegen heeft sinds 2012 al minstens tachtig gemeentelijke panden verduurzaamd. RVO spreekt met Erik Cobussen en Jan Navis, respectievelijk bouwmanager en projectleider bij afdeling Vastgoed, Sportservice en Accommodaties van de gemeente Nijmegen.
Wat zijn volgens hen de kritische succesfactoren van hun duurzaamheidsbeleid? Cobussen: ‘Ga geen uitgebreide portfolio-analyse doen, begin gewoon met verduurzamen.’
1. Start een revolverend fonds
Cobussen: ‘De gemeente heeft in 2012 een revolverend duurzaamheidsfonds opgericht. Jaarlijks reserveert de gemeente de energiebesparingen uit haar eigen exploitatie om gemiddeld twee miljoen euro in duurzaamheid te investeren. Het fonds wordt gevuld met de vooraf berekende besparingen op onze energierekening per object. Daarmee dekt het fonds de kapitaallasten (rente en afschrijving) van onze duurzaamheidsinvesteringen af. Door deze werkwijze zijn de investeringen budget neutraal. Het duurzaamheidsfonds staat los van het onderhoudsfonds. Inmiddels zijn er tachtig tot honderd gemeentelijke panden via dit proces verduurzaamd.’
2. Creëer draagvlak
Cobussen: ‘Natuurlijk waren er voor de introductie van het fonds interne uitdagingen. Elke afdeling heeft een eigen energiebudget om de energierekening te kunnen betalen van onze gebruikers. Wij als vastgoedafdeling voerden de verbeteringen door, maar andere afdelingen kregen de lusten. Dat was onbevredigend. Het fonds heeft die interne ‘split incentive’ opgelost. Twee wethouders uit het college hebben zich sterk gemaakt voor het fonds. Dat draagvlak zorgde uiteindelijk ook in het ambtelijke apparaat voor meer draagvlak. Het gemeentebestuur zei: ”Het is vestzak broekzak, dus kon het intern worden geregeld. Nu legt Vastgoed aan de betrokken afdeling de verbeteringen voor, en deze dragen op deze wijze bij aan de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed. De uren die wij steken in de verduurzaming worden meegenomen in de investeringen.’
3. Begin
Cobussen: ‘Ons advies: begin gewoon. Ga geen uitgebreide portfolio-analyse doen. Het is verstandig om met het laaghangende fruit te starten. Doordat we hiermee begonnen, vloeide de berekende besparing direct terug in het fonds.’
Navis: ‘We zijn gestart met het vervangen van TL-verlichting in een parkeergarage. Een investering in LED-verlichting is tussen de één en zes jaar terugverdiend, afhankelijk van het pand. Ook het verbeteren van de bestaande klimaatinstallaties, gevel-, dak- en vloerisolatie en het dichten van kieren levert direct rendement op.’
4. Combineer verduurzaming met onderhoud
Navis: ‘Sinds 2008 werd het reguliere onderhoud verzorgd door Royal Haskoning DHV. Uit een aanbesteding is sinds 2016 AAFM onze nieuwe onderhoudspartij. Bij nieuwe maatregelen zoeken we altijd de natuurlijke vervangingsmomenten op. Zodra de dakbedekking wordt vervangen wordt bijvoorbeeld ook isolatie toegepast. Elk jaar stellen we ons de vraag: welke onderdelen per vastgoedobject gaan we dit jaar verduurzamen? En wat kunnen we extra doen? Zoals zonnepanelen of een weervoorspelling systeem, waardoor we ons stadhuis slimmer kunnen verwarmen en koelen. Zaak is wel om intensief met je onderhoudspartij te communiceren over de projecten.’
5. Experimenteer
Navis: ‘Nijmegen ruimt tijd en geld in om te experimenteren met maatregelen en nieuwe, innovatieve technieken. Ons stadhuis is met diverse technieken verduurzaamd van een energielabel F naar een energielabel C. Het resultaat van diverse maatregelen zoals driedubbelglas, klimaatinstallatie (warmteterugwinning, warmtewisselaars), gevel – en dakisolatie en zonnepanelen. Doordat we als grootverbruiker relatief weinig voor onze elektriciteit betalen, is het rendement op de zonnepanelen relatief laag met meer dan 20 jaar terugverdientijd. De ca. 500 zonnepanelen wekken jaarlijks zo’n 100.000 kilowattuur op.’
Cobussen: ‘Daarmee wil Nijmegen ook het goede voorbeeld geven richting haar inwoners. Je kunt niet zeggen dat iedereen maar zonnepanelen moet kopen en zelf niets doen. Pragmatisme staat daarbij voorop. We werken momenteel aan een strategisch duurzaamheidsbeleid en kijken we per pand naar de mogelijkheden.’
Navis: ‘Ons college is daar best progressief in. In het coalitieakkoord 2014-2018 is een van de motto’s: Nijmegen als energieneutrale, duurzame stad. En in 2010-2014 was de titel van het coalitieakkoord ‘Werken aan een duurzame toekomst’’.
6. Zorg voor borging
Navis: ‘Borg alle informatie goed in je eigen systeem. Houd alle maatregelen en nieuwe data nauwgezet bij. Zorg dat al je bezit boven de 250 vierkante meter conform de wet is gelabeld. Idealiter is iemand toegewijd met de informatievoorziening bezig.’
Cobussen: ‘Dat hangt samen met het advies om voldoende kennis en kunde in eigen huis te houden. Wat helpt is een dashboard waar alle primaire informatie op staat. Welke maatregelen zijn genomen? Wat waren daarvan de kosten? Welke kansen zijn er nog? Dat helpt ook in je dialoog met een externe onderhoudspartij die je panden naadloos kent.’
7. Blijf vernieuwen
Navis: ‘We merken na vier jaar dat het tijd wordt om onze horizon te verbreden. Er komt behoefte aan een meer onderliggende strategische vastgoedvisie. Samen met onze nieuwe onderhoudspartij is dat een doelstelling voor dit jaar en wordt het volgende doel een energieneutraal vastgoedportfolio.’
Cobussen: ‘Nieuw zijn accountmanagers op onze afdeling die vanuit de gemeente de spil zijn van een pand en de communicatie met de gebruikers. We hebben veel diverse gebruikers met veel verschillende wensen. Accountmanagement moet mede de strategische vastgoedcockpit gaan voeden met informatie. Waar en wanneer ga je investeren, wat ga je aankopen of afstoten? Het duurzaamheidspotentieel en dus de toekomstbestendigheid van een pand speelt daar ook een belangrijke rol in.’
Navis: ‘Gebruikers zitten steeds meer op een lijn met de gemeenten. We hebben een pilot gedaan om te onderzoeken hoe wij energiebewust gedrag kunnen stimuleren. Bij korte verhuur met een relatief hoog energieverbruik, denk aan straalkachels bij een fotoshoot, is de overweging meer huur te vragen Ook een duurzaamheidsbijlage bij het huurcontract behoort tot de toekomstige mogelijkheden.’
Kerncijfers gemeente Nijmegen
- Circa 500 gemeentelijke vastgoedobjecten
- Sinds 2012 bij 80 tot 100 panden duurzaamheidsmaatregelen toegepast
- 200 verschillende duurzaamheidsmaatregelen toegepast
- De jaarlijkse huuropbrengst ligt op 11 miljoen euro
- Jaarlijks wordt er 4,7 miljoen euro uitgegeven aan onderhoud
Duurzaamheidscijfers
- De totale investering tot op heden is 6 miljoen euro
- Jaarlijks wordt 480.000 euro aan energie bespaard ten opzichte van 2012
- CO2-uitstoot met 2.000 ton verminderd (235 huishoudens)
De voordelen
- Verduurzaamd vastgoed
- Verbetering energielabels / GPR-scores
- Voorbeeldfunctie richting inwoners
- Kwaliteits– en comfortverbetering
- Geen extra beslag op begroting door fonds
- Vermindering CO2-uitstoot
Dit artikel is geschreven in opdracht van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland RVO.nl. RVO.nl ondersteunt het verduurzamen van vastgoed, implementatie van energiewetgeving en het werken met Energieprestatiecontracten vanuit het Europese programma GuarantEE, een samenwerking van 14 Europese partners. Meer informatie: www.rvo.nl/esco, www.rvo.nl/epc-facilitators en http://guarantee-project.eu.
RVO organiseert over verduurzaming van vastgoed en het werken met Energieprestatiecontracten op 12 april twee Side Events tijdens Building Holland, in de RAI Amsterdam, onder de naam Building Europe
Organized by RVO and GuarantEE
en
13:30 – 17:00 Building Europe Congress: Sustainability and Contracting – max 150 attendees
Organized by Green Build Invest, RVO, GuarantEE and EEN
