UPDATES
Blog – De particuliere huurwoningvoorraad gasloos?
Circa 70% van de particuliere huurwoningvoorraad is gebouwd voor 1980. Het eigendom is erg versnipperd. De grote meerderheid van de particuliere verhuurders heeft slechts 1 tot 10 huurwoningen. Dit zijn bijvoorbeeld voormalig zzp’ers of MKB-ondernemers die voor hun pensioen afhankelijk zijn van de netto huurinkomsten. Samen bezit deze categorie verhuurders 450.000 à 500.000 huurwoningen. De overige 250.000 à 300.000 particuliere huurwoningen zijn in bezit van professionele particuliere verhuurders. Vaak oude familiebedrijven, die vanuit hun rol actief willen bijdragen aan opgaven als verduurzaming en middenhuur.
Deze bijdrage van ing. Co Koning MRE, directeur beleid Vastgoed Belang, verscheen eerder op Vastgoed Belang.
Verduurzaming van de particuliere huurwoningvoorraad naar label C is volgens het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in veel gevallen met relatief eenvoudige middelen te realiseren en leidt al tot een forse besparing op de energierekening van de huurder. Kosten om te komen van label G naar label C liggen tussen de €9.000 en €15.000 per woning. Een besparing op de energierekening van de huurder van ca. €1.000 per woning per jaar is dan haalbaar[1].
Gemiddeld kost het upgraden naar BENG €40.000. Verduurzaming vanaf label C naar label A of BENG vergt investeringen die niet meer in verhouding staan tot een verdere afname van de energierekening. Het gasloos maken van oude particuliere huurwoningen kost al gauw €60.000 of meer.
Door versnippering van de voorraad zijn standaard oplossingen vaak niet mogelijk. Het is dan ook niet aannemelijk dat particuliere verhuurders op grote schaal zullen profiteren van de in het Ontwerp Klimaat Akkoord (OKA) beoogde kostenreductie door opschaling.
Het OKA neemt woonlastenneutraliteit als uitgangspunt. Dat betekent dat verhuurders maar een deel van de besparing op de energierekening kunnen doorberekenen in hogere huren. In het OKA is desalniettemin opgenomen dat verhuurders verantwoordelijk zijn voor:
“het aanpassen van een woning, zodat deze voldoet aan de standaard op het moment dat via de wijkgerichte aanpak de woningen op de nieuwe infrastructuur worden aangesloten.” [2]
Het PBL schrijft in dat licht:
“Ook het stoppen van de gaslevering in aangewezen woonwijken is te zien als een verplichting.”[3]
Verhuurders worden via die weg dus impliciet verplicht tot het doen van investeringen met onrendabele toppen van vele tienduizenden euro’s per woning. Dit wordt in het OKA ook wel onderkend:
“Veel gebouweigenaren zullen dus zonder aanvullende maatregelen geconfronteerd worden met een situatie waarin de financieringslasten van de verbouwing (fors) hoger zijn dan de besparing op de energierekening. Verleiding van woningeigenaren, of een geregisseerde aanpak vanuit corporaties of gemeenten, zal dan niet van de grond komen.”[4]
Tegenover benodigde investeringen zien particuliere verhuurders hun netto (huur)inkomsten afnemen door een combinatie van fiscale maatregelen[5] en de beperkte mogelijkheid van huurprijsaanpassing na verduurzaming. Daarnaast spelen in de praktijk nog andere belangrijke belemmeringen[6].
Wat is nodig?
Robuuste steunmaatregelen, zeker voor de kleinere verhuurder, zijn onontbeerlijk. Naast openstelling voor particuliere verhuurders van nieuwe mogelijkheden zoals ‘gebouwgebonden financiering’ zijn in ieder geval herinvoering van de STEP-regeling en voortzetting van de salderingsregeling voor zonnestroom onontbeerlijk. Woonlastenneutraliteit als onvoorwaardelijk uitgangspunt maakt verduurzaming naar hoger dan label C of BENG in veel gevallen onmogelijk te financieren. In deze gevallen zou de voorwaarde daarom moeten worden losgelaten. Tot slot is de noodzaak tot verduurzaming in Nederland vooralsnog niet breed gedragen. Indien verhuurders gedwongen worden tot hoogwaardige verduurzaming, zou verplichting tot medewerking voor de zittende huurders moeten worden onderzocht.
Dit is een samenvatting van de belangrijkste zaken waar wij de Tweede Kamer commissie Binnenlandse Zaken op attenderen in een positionpaper ter voorbereiding op een hoorzitting Klimaattafel ‘Gebouwde omgeving’ op donderdag 28 maart.
[1] Klimaatbeleid en de gebouwde omgeving, van ambities naar resultaten, EIB, mei 2018, blz. 4-5
[2] C Afspraken in sectoren C1 Gebouwde omgeving, blz. 26 onder f.
[3] Effecten ontwerp Klimaatakkoord, PBL, 13 maart 2019, blz. 47
[4] C Afspraken in sectoren C1 Gebouwde omgeving, blz. 28
[5] stapeling en stijging van WOZ-waarde gerelateerde belastingdruk (OZB, Verhuurderheffing, Vermogensrendementsheffing IB) en de beperkingen van renteaftrek a.g.v. de ATAD
[6] medewerking van (zittende) huurders; financiering; bouwfysische complexiteit bij woningen < 1980; welstand etc.
