Eindhoven kiest innovatieve aanbesteding verduurzaming gemeentepanden

De gemeente Eindhoven heeft forse duurzaamheidsambities die het met de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed wil bereiken. De aanbesteding van de eigen huisvestingspanden is op een vernieuwende wijze tot stand gekomen.

Dit artikel is een samenvatting van eerdere publicaties in Duurzaam Gebouwd.

Eindhoven heeft in 2008 de ambitie vastgelegd om ‘energieneutraal’ te worden in de periode 2035-2045. Energieneutraal houdt in: alle energie die de stad gebruikt, wordt via duurzame bronnen opgewekt. Daarbovenop heeft begin 2016 de gemeenteraad in de ‘Klimaatverordening gemeente Eindhoven 2016’ vastgelegd dat de CO2 emissie van de stad teruggedrongen moet worden met 55% in 2030 en 95% in 2050 ten opzichte van 1990.

Hoe wil men dat bereiken? Onder meer door energiebesparing in het bedrijfsleven te stimuleren en duurzame energiecentrales te gaan bouwen, zoals tientallen zonnedaken (400.000 zonnepanelen tot 2030), enkele windmolens en een extra biomassacentrale.

In eerste instantie was de ambitie om in 2025 het totale vastgoedportfolio op energieneutraal niveau te krijgen. Eindhoven maakte een scan van een totale portefeuille naar een kernportefeuille (criteria: eigendom, langjarig in gebruik, economisch verantwoord om te investeren). Deze kernportefeuille van ongeveer 150 panden moet in 2026 volledig verduurzaamd zijn.

Joop Ketelaers, adviseur duurzaam bouwen bij de gemeente Eindhoven, licht de ambities van de gemeente toe: ‘In de praktijk betekent dit dat voor de verwarming van de gebouwde omgeving de toepassing van aardgas snel moet worden afgebouwd. Voor onze kernportefeuille (van 150 panden) willen voor 2026 geen aardgas meer toepassen.’

Verduurzaming zeven landmarks innovatief aanbesteed

Eindhoven, dat nu nog 800 vastgoedobjecten in bezit heeft, maakte een eerste stap door zeven ‘landmarks’ aan te wijzen voor verduurzaming. Het betreft de volgende panden: Designhuis; Van Abbemuseum, Stadskantoor, Stadhuislaag (stadhuis), Stadhuishoog (Stadhuistoren), NRE-gebouw en Mercado-gebouw. De aanbesteding is gewonnen door het consortium !MPULS. Eindhoven committeert het marktconsortium voor de komende 10 jaar aan de duurzame renovatie en onderhoud van 7 gemeentelijke panden met een optionele verlenging van 5 jaar. Over een periode van vijftien jaar is de projectsom 72 miljoen euro. In maart 2017 is, na 3,5 jaar voorbereiding, gestart met de verbouwing.

Co-creatie

In eerste instantie is Eindhoven de aanbesteding van de stadhuistoren op een traditionele manier aangevlogen, zo legt Garry Whitrick, manager strategische contracten van de gemeente Eindhoven aan het magazine Duurzaam Gebouwd uit. ‘Gezien de veranderende markt en onze ambitieuze duurzaamheidsdoelstellingen wisten we dat een andere, vernieuwende aanpak nodig was.’

De gemeente besluit diverse koplopers uit de bouw – en financiële sector op het gebied van duurzaamheid te interviewen. Uit die marktverkenning volgen drie conclusies: kijk naar de langere termijn, zorg voor een systeembenadering en werk op een andere manier samen. Whitrick zegt hierover: ‘Onbewust wisten we al dat de huidige manier van samenwerken, in de vorm van opdrachtgever versus opdrachtnemer, niet meer de juiste wijze is.’

Vanuit deze conclusies is de gemeente ‘in gesprek gegaan’ met de markt volgens onderstaand schema:

Men koos voor een zogenaamde co-creatie-methode in samenwerking met de markt. Na een eerste selectie uit maar liefst 400 bedrijven blijven nog 200 bedrijven over. De gemeente organiseert hierop een matchmaking-event waar deelnemers hun ideeën kunnen pitchen, maar waarbij ook nadrukkelijk gevraagd wordt om onderling allianties te smeden met andere deelnemers. Whitrick: ‘We zien in de praktijk dat de meeste innovatie afkomstig is van kleinere MKB-bedrijven. Om de samenwerking te stimuleren hebben we tijdens het event speeddatesessies georganiseerd.’

Wethouder Mary-Ann Schreurs van Duurzaamheid, Cultuur, Innovatie en Design blikt terug op het event: ‘In totaal kwamen 400 bedrijven met zo’n 200 ideeën. Dat was veel meer dan we hadden verwacht. Blijkbaar hebben we met deze aanpak een snaar weten te raken. We ontvingen ideeën variërend van een ledboom voor het gemeentehuis tot een vastgoedontwikkelaar die onze vastgoedportefeuille wilde overnemen.’

‘Zachte’ organisatiefactoren

De aanbesteding is gewonnen door het consortium !MPULS, een samenwerking tussen de Brink Groep, DOOR Architecten / Rudy Uytenhaak Architectenbureau, DWA, Kuijpers en Laudy Bouw & Ontwikkeling. Belangrijk bij deze keuze was het feit dat dit consortium open staat voor innovaties van andere bedrijven en organisaties als de TU Eindhoven en Fontys Hogeschool. !MPULS is in 2013 ontstaan uit het Energiesprong-programma Kantoor vol Energie van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Het kloppende hart binnen de aanpak van !MPULS is de zogenaamde Value Case tool. Dit is naar eigen zeggen ‘een procesaanpak om te komen tot energie neutrale huisvesting aan de hand van kernwaarden, kritieke prestatie-indicatoren en bijbehorende toegevoegde waarde’. De eigenaar en gebruiker van het pand stellen samen de uitgangspunten van verduurzaming vast.

Het consortium stelt ‘zachte’ organisatiefactoren zoals comfortverbetering, het terugdringen van het ziekteverzuim, het verhogen van de arbeidsproductiviteit en imagoverbetering in haar aanpak meer op de voorgrond. Inzicht in (de verbetering van) deze factoren stimuleert organisaties om te kiezen voor duurzaamheidsingrepen met een langere terugverdientijd en voor onconventionele oplossingen.
Ook aan de harde financieringskant is een andere werkwijze gekozen, legt Whitrick uit. ‘Flexibiliteit is belangrijk. We hebben de budgetten ontschot. Al het beschikbare geld is op één hoop gegooid. Voorop staat dat de uiteindelijke businesscases financieel sluitend moet zijn.’

Energieneutraliteit?

Ketelaers is te spreken over de nieuwe aanpak: ‘Wet- en regelgeving maakt het niet altijd mogelijk marktpartijen te verplichten om projecten – gezien onze bovenstaande ambitie – zonder gasaansluiting op te leveren. Dankzij de nieuwe manier van vragen stellen en samenwerken bij deze grote verduurzamingsopgave hebben we een nieuwe manier gevonden om toch dit te kunnen bereiken. (…) Van de 7 gebouwen in het contract verschilt de energiebesparing per jaar en per gebouw. Over het totaal van de contractperiode is een besparing van 30% te verwachten. Een ander deel wordt duurzaam opgewekt. Daardoor zijn we aan het einde van het contract 50% energieneutraal ten opzichte van 2014. Ook verwachten we 10% te besparen ten opzichte van het huidige onderhoudsbudget.’

Machiel Karels van DWA/Buro Loo, onderdeel van het consortium, legt uit dat 50 procent energieneutraliteit in 2027 voor de 7 panden het hoogst haalbare is. Karels: ‘Van begin af aan zijn we hierover realistisch geweest: 100% gebouwgebonden is niet haalbaar. Daarom willen we ook graag zonnepanelen op bijvoorbeeld scholen plaatsen. Momenteel onderzoeken we overigens om in combinatie met integrale gebiedsgebonden oplossingen op 100% te komen. Gebiedsgebonden zorgen we voor een wko-hub onder het Stadshuisplein. In de toekomst willen we hieraan ook andere gebouwen aansluiten die aan dit plein liggen.’

Contractafspraken

Het contract omhelst een periode van 10 jaar voor de duurzame renovatie en onderhoud van 7 gemeentelijke panden met een optionele verlenging van 5 jaar. Een greep uit de ambities en afspraken:

• Centraal loket (Inwonersplein) verhuist naar het Stadhuis; de Stadhuistoren wordt ingericht voor ambtelijke huisvesting en een Living Lab op twee verdiepingen, waar lokale mkb-bedrijven innovaties kunnen tonen.
• 95 procent hergebruik van het sloopmateriaal tijdens de renovatie volgens de uitgangspunt van duurzaamheidsmethode The Natural Step.
• 30% lager energie- en waterverbruik
• 10% lagere onderhoudskosten
• Living lab met speciaal ontwikkelde Slimme Klimaatplafonds voor lucht, licht, warmte, koude, akoestiek en gebruikersinterventies
• Slimme en interactieve gebouwmonitoring
• Comfortmanagement: gebruikerstevredenheid moet op minstens 7,5 liggen
• Groene en waterrijke omgeving (‘green & blue spots’)
• Inzet van ambassadeurs om duurzaamheid binnen en buiten de gemeentelijke organisatie te promoten
• 150 laadpunten voor elektrische fietsen
• Etc.

Dit artikel is een samenvatting van eerdere publicaties in Duurzaam Gebouwd. De samenvatting is gemaakt door Wessel Simons in opdracht van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland RVO.nl. RVO.nl ondersteunt het verduurzamen van vastgoed, implementatie van energiewetgeving en het werken met Energieprestatiecontracten vanuit het Europese programma GuarantEE, een samenwerking van 14 Europese partners. Meer informatie: www.rvo.nl/esco, www.rvo.nl/epc-facilitators en http://guarantee-project.eu.