Energiezuinig vastgoed, vanzelfsprekend

Vanaf 2023 zal de helft van de Nederlandse kantorenvoorraad onverhuurbaar zijn, wanneer er niet wordt aangepakt. Hoe komt dat, hoe voorkomen we dat, en hoe erg is dat? Rinus Vader beantwoordt in onderstaand artikel deze vragen.

Dit bericht is een ingekorte versie. Het volledige artikel, inclusief voetnoten en figuren, verscheen eerder op de website van de studievereniging voor Real Estate Management & Development.

Waartoe

De leefbaarheid van onze planeet is in het geding. Het goede nieuws is dat juist onze generatie hierin het verschil kan maken. Wij weten dat de aarde warmer wordt als gevolg van de uitstoot van CO2, dat zich als een broeikas rond de aarde spant. Door menselijk handelen komt er meer bij dan er door de aarde kan worden geabsorbeerd. (…) Bij verdere temperatuurstijging wordt het klimaat zo onstuimig dat onze gebouwde omgeving onverzekerbaar wordt, de dichtbevolkte delta’s van de wereld overstromen en in andere delen van de wereld oogsten zo vaak mislukken dat volkeren hun heil zoeken op continenten waar ze niet welkom zijn. (…)

Wat

Daarom moeten we onze CO2-uitstoot terugdringen. Alleen dan kunnen we de temperatuurstijging nog beperken tot 2 graden Celsius, de uiterste grens om catastrofale klimaatverandering te voorkomen. Het heeft even geduurd voor we hier aan toe waren. Wereldconferenties in Kyoto, Kopenhagen en Parijs gingen er aan vooraf. De Nederlandse polder werd wakker in 2013. September dat jaar ondertekenden 40 (koepel)organisaties het Energieakkoord voor duurzame groei; kortweg ‘het Energieakkoord’. Tot de ondertekenaars behoorden de VNG (maatschappelijk vastgoed), Vastgoedbelang (commercieel vastgoed), de Rijksoverheid (rijksvastgoed) en de Nederlandse Vereniging van Banken (gebruikseigenaren en financiers van vastgoed).

Met dit akkoord wilden partijen een besparing van jaarlijks gemiddeld 1,5 procent van het finale energieverbruik realiseren. De afspraken richtten zich onder meer op energiebesparing in de gebouwde omgeving, goed voor 36 procent van de nationale CO2-emissies. Daarnaast wordt fossielvrije energieproductie bevorderd: energie uit wind, zon, biomassa en aardwarmte.

Hoe

Tot 2020 zouden jaarlijks 300.000 bestaande woningen twee stappen in het energielabel vooruit moeten gaan. (…) De koopsector wordt tot energiebesparing en vergroening gestimuleerd met voorlichting, reclame, indicatieve energielabels, energieloketten, energieprestatiegaranties en subsidies. Voor scholen en sportaccommodaties is gesubsidieerd advies ter verduurzaming beschikbaar.

In tegenstelling tot de woningen werd bij het Energieakkoord voor de bijdrage van het maatschappelijk en overig vastgoed juist veel verwacht van twee andere instrumenten.

Enerzijds de verplichte energieprestatiekeuring (EPK), waarbij met de afgestofte Wet Milieubeheer 200.000 bedrijven, zorginstellingen, winkeliers en scholen, als drijvers van hun nering met een jaarlijks energiegebruik van meer dan 50.000 kiloWatt-uur of meer dan 25.000 kubieke meter gas, zouden worden verplicht tot het uitvoeren van energiebesparende maatregelen, die zich binnen vijf jaar zouden terugverdienen. (…)

Anderzijds de vrijwillige meerjarenafspraken energie-efficiëntie (MJA3) voor bedrijven en organisaties, die daartoe periodiek een energie-efficiëntie audit en energie-efficiëntieplan (EEP) maken met zelfgekozen maatregelen, die in de pas dienen te lopen met de ambitie van het Energieakkoord. De plannen en de naleving daarvan zou worden begeleid door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland en getoetst door een Omgevingsdienst. Overigens doen hier een beperkt aantal kantoorhoudende organisaties aan mee: minder dan tien financiële dienstverleners, die als gevolg van hun sterk krimpende huisvestingsbehoefte sinds 2013 veel vastgoed afstoten. (…)

Evaluatie

Kort door de bocht kan worden gesteld dat de energieprestatiekeuring voor maatschappelijk en overig vastgoed effectief niet voldoende van de grond is gekomen. Daarvoor zijn drie redenen: door de dalende energietarieven zijn de maatregelen beperkt en arbitrair. De oplossing die hiervoor is ontwikkeld, bestaat uit een lijst van per sector erkende maatregelen, waarvan de 15 belangrijkste later zijn samengevat in een infographic[1]. De handhaving is lastig door haar gebouw- en branche-specifieke karakter, en omdat als eerste niet de eigenaar maar de huurder van de asset wordt aangesproken – als drijver van de in de asset gevestigde nering.

De afspraken in de convenanten met specifieke branches waren de eerste jaren gemakkelijk te realiseren. Nu het laaghangende fruit is geoogst vraagt 2 procent jaarlijks toenemende energiebesparing creativiteit, waarbij tot op heden de deelnemers weinig van elkaar hebben geleerd.

Wat nu

Het is tegen deze achtergrond dat Minister Blok op 28 november 2016 de Tweede Kamer informeerde, dat hij met ingang van 2023 een wettelijke verplichting invoert om kantoren tot minimaal label C te renoveren. Deze verplichting houdt in dat zowel publieke als private gebouwen met een kantoorfunctie volgens de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG), met een ondergrens van 100 vierkante meter, uiterlijk 1 januari 2023 een Energie-Index (EI) van minimaal 1,3 dienen te hebben, wat overeenkomt met label C. Doordat de sanctie bij niet nakomen het niet meer mogen gebruiken als kantoor is, worden leegstaande, te transformeren en te slopen kantoren ontzien.

Deze geforceerde vorm van energiebesparing in kantoren, waarvan de minister een effect verwacht van 8,6 PJ, past in het kader van het Energieakkoord, waarin afspraken zijn gemaakt om te komen tot een energieneutraal gebouwde omgeving in 2050. Een tussenstap is de ambitie dat alle gebouwen in 2030 gemiddeld tenminste label A hebben. Energiebesparing vormt hiervoor een belangrijke pijler.

In zijn brief veronderstelt de minister dat de kosten van de daartoe noodzakelijke maatregelen € 860 miljoen zullen zijn en dat de asset-eigenaren die kosten binnen 3 tot 6,5 jaar zullen terugverdienen. Deze veronderstelling blijkt gebaseerd op deels onterechte aannames. De werkelijke kosten zullen rond de twee miljard euro liggen. In veel gevallen zal immers gekozen worden voor het vervangen van een raam of een kozijn, in plaats van slechts dubbel glas te plaatsen in een gammele pui.

Disclaimer Platform Duurzame Huisvesting: Bij het berekenen van de totale investeringskosten om de kantorenvoorraad op energielabel niveau C te krijgen is uitgegaan van de minimaal noodzakelijke energetische maatregelen die benodigd zijn om de voorraad op het gewenst niveau te krijgen. De investeringskosten hiervoor zijn geraamd op €860 miljoen. Dat eigenaren de label C verplichting aangrijpen om onderhoudswerkzaamheden aan de gestelde maatregelen te koppelen is een goed gegeven, dit draagt bij aan de kwaliteit van de voorraad.

In het algemeen is het raadzaam te kiezen voor verduurzamingsmaatregelen die leiden tot een betere verhuurbaarheid en tot levensduurverlenging. Dat schept de voor beleggers gewenste waarde, die maakt dat investeren in onderhoud en verduurzaming rendabel zijn – ook al lukt het hen niet hun huurders daar direct voor te laten betalen.

Reflecties

Lees hier de rest van het artikel verder.

Rinus Vader is leading professional bij Royal HaskoningDHV. Hij optimaliseert organisaties en vastgoedportefeuilles op het gebied van asset management, huisvesting, verduurzaming en transformatie – resulterend in kapitaalgoederen die de bedoeling van ziekenhuizen, overheden, bedrijven en financiers helpen realiseren. Eerder richtte hij Netherlands Facility Cost Index Coöperatie op, waarvan hij 12 jaar bestuursvoorzitter was. Ook is hij lid van FHM. Vader studeerde civiele techniek, bouwkunde (bachelor, HSZ), vastgoedkunde en facility management (master, RuG) en bedrijfskunde (INSEAD, Fontainebleau).