Fiscale aandachtspunten bij minimaal verplichte energielabel C voor kantoren in 2023

In november vorig jaar verscheen van het ministerie voor Wonen en Rijksdienst de brief ‘Energiebesparing gebouwde omgeving’. Een van de onderwerpen in de brief is invoering van de verplichting om kantoren per 2023 tot minimaal energielabel C te hebben gerenoveerd, wil men deze kantoren dan nog kunnen verhuren. Een verplichting die voor het gehele gebouw gaat gelden. In deze bijdrage een overzicht van relevante aandachtspunten, ook vanuit fiscale optiek.

Dit artikel verscheen eerder op Vastgoedjournaal.nl
Door: P.M.E. (Peter) Klaassen

Handhaving van de labelplicht

In dit kader past ook het aanscherpen van de handhaving van de labelplicht zoals deze al sedert 2008 bestaat. De inspectie leefomgeving en transport (ILT) heeft daartoe alle grote beleggers brieven gestuurd waarin is aangekondigd dat voor transacties voortaan handhavend wordt opgetreden. De ILT controleert of er een definitief energielabel is bij de verkoop, verhuur of oplevering van gebouwen.

Kosten om een energielabel C gebouw te bereiken

Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) heeft berekeningen gemaakt van de met de renovatie gepaard gaande kosten om een C label gebouw te bereiken. Afhankelijk van het huidige label belopen de te maken kosten volgens het EIB oplopend van 5 euro per m2 naar 37 euro per m2 bij respectievelijk label D E of F 57 euro per m2 bij label G. Volgens de maatregeltabel van het EIB zou de plaatsing van LED armaturen voldoende zijn om de gewenste verandering van label D, E en F naar het noodzakelijke label C te bewerkstelligen.

In de praktijk is niet iedereen het eens met de berekeningen van het EIB. De berekeningen worden als veel te laag geoordeeld, met name omdat geen rekening gehouden zou zijn met bijkomende kosten. Bij het vervangen van bijvoorbeeld de verlichtingsarmaturen door LED-armaturen zullen vaak ook de plafonds vervangen moeten worden omdat de LED-armaturen niet in de bestaande plafonds passen. De kosten per m2 komen daardoor veel hoger uit. Zo luidt althans de kritiek uit de praktijk.

Fiscale kwalificatie investeringen

De voor het verkrijgen van energielabel C noodzakelijke investeringen zullen in eerste aanleg terugverdiend moeten worden uit een eventuele huurverhoging, als dat gelet op de marktomstandigheden überhaupt al mogelijk is. Het is dan ook van belang te weten hoe fiscaal met de investeringen wordt omgegaan. Moeten de renovatie investeringen worden geactiveerd en vervolgens afgeschreven, of kunnen zij als onderhoudskosten direct ten laste van het fiscale resultaat worden gebracht?

Onderhoud en/of verbetering

Fiscaal wordt onderhoud gezien als de werkzaamheid die ertoe dient de onroerende zaak weer in de oude toestand te herstellen. Dat wil zeggen herstel naar de toestand ten tijde van stichting dan wel de toestand bij een latere verandering om zo de ingetreden achteruitgang ongedaan te maken. Onderhoudskosten mogen direct ten laste van de verlies en winstrekening worden gebracht.

Als met de werkzaamheid daarentegen een wezenlijke verandering aan de onroerende zaak wordt aangebracht, waardoor de onroerende zaak naar inrichting, aard of omvang een wijziging heeft ondergaan dan is er fiscaal geen sprake van onderhoud, maar van verbetering. De gemaakte kosten moeten dan worden geactiveerd om vervolgens gedurende de levensduur van de onroerende zaak te worden afgeschreven.

Het maakt daarbij overigens niet uit of op grond van aangescherpte wetgeving, zoals de verplichting tot renovatie van kantoren tot minimaal energielabel C, de werkzaamheden moeten worden verricht. Fiscaal beslissend voor de vraag of sprake is van onderhoud of verbetering is en blijft of beoordeeld vanuit het pand de werkzaamheden leiden tot herstel of verbetering van het kantoor.

Het zal echter niet altijd eenvoudig zijn een onderscheid te maken tussen herstel of verbetering bij de renovatiewerkzaamheden die moeten worden verricht in het kader van de verkrijging van het energielabel C. Een deel van de renovatiewerkzaamheden zal als onderhoud gezien kunnen worden, zoals bijvoorbeeld het vervangen van de voornoemde plafondplaten, maar een deel van de werkzaamheden zal ook als verbetering gezien kunnen worden. Zoals bij het vervangen van de bestaande TL-armaturen door de modernere LED- armaturen. Hier is duidelijke sprake van een verbetering.

Splitsing onderhoud en verbeteringsuitgaven

Hoewel het in wezen onderhoudsuitgaven betreft zal in een aantal situaties, zoals bij modernisering, een splitsing gemaakt moeten worden in de kosten van onderhoud en kosten van verbetering. Binnen het gegeven voorbeeld van vervangen van TL-armaturen door LED-armaturen worden als kosten van onderhoud de kosten als het vervangen TL-armatuur vervangen zou zijn door een gelijkwaardig TL-armatuur en het meerdere als kosten van verbetering. Dit betekent dat dus een deel van de gemaakte kosten ter zake van de armaturen als onderhoudskosten ten laste van het resultaat gebracht kan worden en dat het restant fiscaal moet worden geactiveerd om vervolgens te worden afgeschreven.

Of het fiscaal daadwerkelijk tot afschrijven komt is de vraag. Bij verhuurde onroerende zaken zal immers niet afgeschreven kunnen worden tot beneden 100% van de WOZ waarde. Ondanks dat het kosten (deels) moeten worden geactiveerd zal het fiscaal dan ook veelal niet tot afschrijven van gemaakte renovatie kosten komen.

Een uitzondering op het voorgaande is de situatie waarin de kosten van verbetering niet uitstijgen boven de kosten van onderhoud die men bij herstel in de oorspronkelijke toestand had moeten maken. In dat geval komen de volledige kosten in aanmerking als onderhoudskosten. De kosten kunnen zijn dan volledig ten laste van het fiscale resultaat te brengen.

Dus in de situatie waarin TL-armaturen vervangen worden door LED-armaturen is het afhankelijk van de prijstelling van LED-armaturen of er daadwerkelijk een splitsing in onderhouds- en verbeteringskosten gemaakt moet worden. De ontwikkelingen op de markt gaan snel, maar of het zo snel gaat dat op korte termijn een vergelijkbaar prijsniveau wordt bereikt valt te bezien.

Fiscale subsidie: Energie Investeringsaftrek (EIA)

De fiscale faciliteit die in aanmerking komt is de Energie Investeringsaftrek (EIA). Op grond van deze regeling kan onder voorwaarden een bepaald percentage van de investering (2017: 57,5%) ten laste van het fiscale resultaat worden gebracht. Ook het advies ter zake van energiebesparende maatregelen in gebouwen behoort daartoe. De belangrijkste voorwaarden zijn: het voorkomen op de Energielijst zoals die jaarlijks wordt vastgesteld door de minister van Economische zaken en het tijdig melden van de investering. Dat wil zeggen binnen 3 maanden na het aangaan van de verplichting. Of met andere woorden binnen 3 maanden na tot stand komen van de overeenkomst.

In de lijst van 2017 staan LED-armaturen en verlichting opgenomen als in aanmerking komende investeringen. In de lijst is evenwel opgenomen dat niet het gehele bedrag van de investering als grondslag voor de EIA heeft te gelden. De grondslag is beperkt tot maximaal 25 euro per 1.000 lumen gegenereerde lichtstroom.

De lijst wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld. Het is dus goed mogelijk dat als gevolg van prijsontwikkelingen en/of een stijging van het aantal aanvragen in komende jaren de lijst wordt aangepast. Dat kan betekenen dat LED-verlichting c.q. armaturen niet meer op de lijst vermeld staan of dat de grondslag voor de EIA verder wordt verlaagd.

Voor de praktijk

Vanaf 1 mei a.s. moeten (ver)huur en (ver)kooptransacties met onroerende zaken worden gemeld. Dan wordt ook meer zichtbaar wat het energielabel is van het pand. Dit gaat doorwerken naar de huurwaarde en marktwaarde. Reden om versneld het vastgoed aan te pakken. Daarbij speelt het onderscheid tussen onderhoud en verbetering fiscaal een rol. Tijdig overleg met uw fiscalist is raadzaam om optimaal te plannen. Naast de termijn van 1 januari 2023 waarbinnen een energielabel C voor het kantoor moet worden verkregen, kan herziening van de Energielijst en aldus beperking van de fiscale subsidie een bijkomende reden zijn niet te lang te wachten met het doen van de renovatie investering.

Artikel is geschreven door mr. P.M.E. (Peter) Klaassen MRE van BDO Accountants & Belastingadviseurs B.V., Branchegroep Bouw & Vastgoed. Hij is bereikbaar op peter.klaassen@bdo.nl

www.bdo.nl/nl-nl/branches/bouw-vastgoed

Foto is designed by jannoon028 / Freepik