Hoe krijgen we de transformatietrein aan het rollen?

Transformatie heeft een stevige potentie. Tussen de 90.000 en maar liefst 340.000 woningen zouden er gerealiseerd kunnen worden in bestaande panden, zo stellen sommigen. Zeker als er overheidsgeld bij komt. Dan is er nog een flinke weg te gaan, want tot nu toe worden er per jaar 14.000 verwezenlijkt zonder nieuwbouw. Critici zeggen dan ook nog, dat tot op heden vooral de makkelijke panden omgebouwd zijn. Nu komt het er echt op aan, nu de lastige gebouwen tot woonruimte getransformeerd moeten worden én het aantal omhoog moet. Misschien kan het potentieel van bebouwde gebieden en oude panden zelfs nog wel verder omhoog, met injecties uit Den Haag.

Dat is dus iets voor een nieuw kabinet. Het optimisme daarover is echter matig, onder experts. Voor succesvolle transformatie moet je overigens niet alleen naar Den Haag kijken, of het zou het Wijnhavenkwartier moeten zijn, niet het Binnenhof. Heel belangrijk zijn namelijk de lokale en regionale partners: gemeente, provincie, marktpartijen – en bij Rijksvastgoed natuurlijk het gelijknamige bedrijf. Hoeveel en welke (on)redelijke eisen stelt de gemeente? Hoe strak of slap regisseert de provincie de Ruimtelijke Ordening? Hoeveel risico wil de markt dragen of liever afschuiven? Hoeveel vertrouwen is er in elkaar?

Ruimte én tijd

Behalve de blik naar elkaar is ook een open houding belangrijk: panden ruilen is een mogelijkheid en ook sloop is toch altijd nog een optie, als het uiteindelijk na jaren toch allemaal niet lukt.
Behalve ruimte is ook ‘tijd’ steeds meer een factor; de dynamiek is groter en de klassieke 40 jaar qua levensverwachting gaat niet meer altijd op. Bij nieuwbouw is dat een belangrijke variabele, die te vertalen is in hogere eisen op het vlak van recycle-mogelijkheden en hogere kwaliteit.
Ook lastig bij transformatie is natuurlijk dat er een omgeving is die niet alleen heel dichtbij en dichtbevolkt is, maar die omwonenden en zakelijke buren stellen ook nog eens heel diverse eisen. Hoe ontwar je die knoop en maak je daar nou een ‘voorbeeldproject’ van?

Ontwerpkracht, ofwel creativiteit is dan een sleutelfactor. Door die bril gezien blijkt Holland opeens helemaal niet te vol. Nee, dan staat Nederland leeg en is er warempel heel veel ‘speelruimte’. Om die geestverruiming te bereiken is een blik over de grenzen nuttig. Steden als Parijs en Londen nemen – tot en met de verste voorsteden – eenzelfde gebied in als ruwweg de vierhoek Alkmaar – Apeldoorn – Eindhoven – Goeree. Op die schaal is het ‘Groene Hart’ opeens niet meer dan een royaal uitgevallen park in het Nederlands midden.

‘Kan niet’ is ‘wil niet’

Speelruimte is er ook op de lokale schaal, waar leegstaande bedrijventerreinen en bestaande wijken aangepakt kunnen en moeten worden. Kan dat wel? ‘Kan niet’ is vaak ‘wil niet’, omdat we vast zitten aan gewoonten, terwijl regels best wel ruimte bieden. Of zelfs meegebogen kunnen worden, in de richting van een helder concept. Dat moet je eerst dan wel hebben.
Belangrijk is ook om als marktpartij al aan tafel te komen op het moment dat de gemeente met bewoners een nieuwe omgevingsvisie ontwikkelt. Andersom moeten gemeenten – en provincies – aan de markt helderder maken wat ze van plan zijn. Dan volgt de markt wel, zeker als creatieve ontwerpers bij zijn die helpen de vraag anders en beter te formuleren, om daarna atypische woningen te durven maken. Want het gaat bij deze grote transformatie om ontwerpkracht. Kun je bijvoorbeeld bebouwing verdichten en tegelijk de woonkwaliteit verhogen?

Vertrouwen

Het zijn kwesties waar steden – na decennia uitbreiding en een crisis – pas vaak voor het eerst mee te maken hebben. Tegelijk is er in de regio, vaak dichtbij de stad, het probleem van krimp. Steden redden het wel, maar hoe krijg je in de regio de oude plannen van tafel en de energie weer terug? Hoe pak je zoiets in samenhang op, hoe krijg je iedereen in beweging? Bijvoorbeeld om ook de lastigere gebieden te transformeren. Flexibiliteit is ook hier een sleutelbegrip. Bijvoorbeeld bij parkeernormen of klimaatbestendig bouwen. Of om de levensduur van een getransformeerde omgeving als geheel ook niet op de welbekende 40 jaar te zetten, maar korter. Zo kan ook een marktpartij het benodigde zetje krijgen van de overheid. Dan kan ook het net níet laaghangende fruit geplukt worden.
Tenminste, als er vertrouwen is in elkaars professionele opdrachtgeverschap en partnerschap. Net als bij de communicatie tussen gemeenten is daar nog heel wat te winnen.