Blog Selina Roskam – Eigenaar en huurder: regel dat Energielabel C!

In 2023 zijn er geen kantoren meer met een Energielabel G, F, E of D. Daar komt de Energielabel C verplichting voor kantoren op neer. Je kunt ze niet meer als kantoor gebruiken.

Dus als je nu zo’n kantoorpand huurt of er eigenaar van bent, moet er sowieso iets veranderen. In de installatie, de verlichting of isolatie van vloeren, muren, daken of via glas.

Om dit aan te pakken, adviseer ik ingrijpen op een natuurlijk moment:

• wanneer er een nieuwe huurder komt, of het contract wordt verlengd
• wanneer het tijd is voor het uitvoeren van het onderhoudsplan
• wanneer de omgevingsdienst op de stoep staat. Althans, deze handhaver vindt dat ook een natuurlijk moment

Bekijk eens grondig je MOP, MUP of hoe het plan voor onderhoud ook heten mag. Wellicht kun je op onderhoudsmomenten inplannen dat iets niet vervangen wordt, maar verbeterd. Niet weer dubbelglas, maar HR++ glas. Of toch een andere energiezuinige koelmachine.

Overigens zijn er enkele uitzonderingen voor de energielabel C verplichting. Denk aan monumenten, gebouwen die binnen twee jaar gesloopt of getransformeerd gaan worden.

Wat nu als dat niet gaat?

Er zijn vast legio redenen waarom verduurzamen op bovenstaand moment niet gaat. Denk aan een langlopend huurcontract, meerdere huurders, net onderhoud gedaan. Dan zul je als eigenaar wat creatiever moeten gaan worden.

Communiceren met de huurder(s) is dan stap 1.

Leg uit welk beleid er aankomt en er al is. Dat iedereen toch een lagere energierekening wil. Dat duurzaam vastgoed ook staat of valt bij duurzaam gebruik van een pand.

Communiceren met huurders is onmisbaar voor verduurzaming sinds ik ooit voor het Platform Duurzame Huisvesting aan de slag ging met Green lease als oplossing voor de split incentive. Ideeën die we in 2011 ontwikkelden, waren goed, maar nog niet marktrijp.

Wet & regelgeving aangepast

Afgelopen tijd is het beleid rondom het Activiteitenbesluit verbeterd. De basis is:

• de drijver van de inrichting moet alle energiebesparende maatregelen nemen met een terugverdientijd van 5 jaar of korter
• de drijver moet aantonen dat hij alle Erkende maatregelen heeft genomen

Daarnaast zijn er enkele uitzonderingen, zoals bedrijven die deelnemen aan het MJA convenant.

De Omgevingsdiensten zijn versterkt in het kader van het uitvoeren van het Energieakkoord met 20 fte, zodat zij hun handhavingstaak ook beter kunnen uitvoeren, zie bijvoorbeeld Omgevingsdienst Haaglanden.

Als je goed kijkt naar de 15 huidige Erkende maatregelen voor kantoren, zie je dat daar maatregelen tussen zitten die voor eigenaren of huurders relevant zijn.

Voor sommige maatregelen is aangegeven dat als je Energielabel C hebt, er dan vanuit wordt gegaan dat je deze maatregel hebt genomen. Dat is dan je “bewijstlast”.

Het Activiteitenbesluit bestaat overigens al heel lang. Alleen zie je nu dat de handhaving wordt aangescherpt. Bestuurlijke boetes en dwangsommen zijn de pressiemiddelen om in beweging te komen.

Extra maatregel vanuit het Energieakkoord

Inmiddels is er nieuw beleid bedacht: de Energielabel C verplichting voor kantoren in 2023. Hoe dit er precies uit moet komen te zien, zal einde van dit jaar blijken in voorstellen die naar de Tweede Kamer worden gestuurd. Maar waar het op neer komt, is dat je het kantoor niet meer kan gebruiken als kantoor.

Als overheid starten we al met communiceren over deze aankomende verplichting. Tenslotte heeft ECN voorspeld dat zo’n 53% van de kantoren hier niet aan voldoet. De zogenaamde achterblijvers.

De eerste check is natuurlijk wat je energielabel van je gebouw is.

Na het eventuele maatwerkadvies of de EPA-U volgt het uitvoeren van de maatregelen.

Is er sprake van een commerciële huursituatie dan zullen zowel eigenaar als huurder hier last van hebben. Of het nu gaat om “wie gaat dat betalen”, wanneer gebeurt het, welk voordeel heb ik ervan of “kun je dan ook meteen kijken naar receptie/toiletvoorzieningen/te openen ramen?”

Ga in gesprek met elkaar

Na het ontwikkelen van de Leidraad Greenlease heeft het Platform Duurzame Huisvesting de Menukaart Greenlease en het Dashboard Greenlease, die inmiddels Quickscan Energiebesparing Kantoren heet, ontwikkeld. Twee instrumenten die huurders en verhuurders samen kunnen gebruiken om alle onderwerpen te benoemen.

Want je zal het waarschijnlijk toch in een huurcontract of alonge moeten vastleggen. En in ieder geval bepalen wie waarin gaat investeren.

En denk dan ook eens aan de oplossing om een ESCO in te schakelen als je merkt dat je bang bent om geen grip te hebben op de energiekosten. Deze partij kan gegarandeerde energiebesparing leveren. Een triple win approach, zoals dat laatst door het Europese GuarantEE project benoemd is.

Business meeting van Vastgoedjournaal

Afgelopen week mocht ik, samen met Annemieke de Vries van BZK, dit nieuwe beleid presenteren bij een mooie en diverse groep die op een oproep van Vastgoedjournaal waren afgekomen. Bij het publiceren van de aankondiging voor de Energielabel C verplichting in het najaar van 2016 waren er onverwacht veel reacties bij Vastgoedjournaal binnen gekomen, die vervolgens RVO hadden benaderd voor samenwerking. Samen met ING, Jos Jonkers, en CFP, Bram Adema, informeerden we de zaal.

Een van de vragen die opkwamen, was of de overheid niet iets kon regelen, zodat de huurder ook mee moet.

Nee, dus!

De overheid, en volgens mij ondernemers ook, zit niet te wachten op nieuwe regels, die alles alleen maar ingewikkelder maken, niet na te leven, laat staan te handhaven. Je hebt tenslotte zelf ook een professionele verantwoordelijkheid. Het is een privaatrechtelijke kwestie tussen huurders en verhuurders.

Het Platform Duurzame Huisvesting zit overigens ook niet stil. Binnenkort eerst de eerste bijeenkomst om toch nog eens te kijken naar het groene artikel in het ROZ model 2015 en of dat niet beter kan.

Want als we iets geleerd hebben, is dat het ROZ model “heilig” blijkt, van diepgrijze tot donkergroene huurders. Echte green leases konden we op 1 hand tellen.

Verduurzamen is ook gewoon leuk!

Je krijgt er een lagere energierekening van, een gebouw dat beter onderhouden is, hogere marktwaarde heeft, wellicht ook hogere huur, je voldoet aan regelgeving, minder klachten en als je er op let ook een gezonder gebouw.

Start maandag. En wacht niet tot 1 januari 2023!