Column Cees Jonker: Het gelijk van de een en van de ander

U weet ongetwijfeld dat gelijk hebben niet hetzelfde is als gelijk krijgen. Soms krijgt diegene die gelijk heeft later alsnog de erkenning van zijn gelijk. Veelal wordt er gewoon niet meer op teruggekomen, omdat diegene die ongelijk had het te pijnlijk vindt om dit te erkennen.

Dit bericht verscheen eerder op samenenergiebesparen.nl
Door: Cees Jonker

Ik moest hier aan denken toen ik Het Financieel Dagblad van 21 februari opensloeg. ‘Energielabel kost eigenaren kantoren dik  1 miljard euro meer’. Verder in het artikel blijkt dat een specialist in vastgoeddata zelfs op bijna  2 miljard euro meer komt.

Wat is er aan de hand? Zoals u weet is in het kader van het Energieakkoord besloten tot het verplicht stellen van een energielabel C voor kantoren per 1 januari 2023. De kosten hiervan moeten de vastgoedeigenaren zelf dragen. Deze kosten bedragen volgens de toenmalig minister Blok 860 miljoen euro en kunnen volgens hem worden terugverdiend door de besparing op energiekosten. Hij baseerde zijn mening op de cijfers die het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) op zijn verzoek berekende. Kantoren met label G zouden voor 57 euro per m2 kunnen worden omgebouwd naar C en voor de andere slechte labels tussen  37 euro en 5 euro per m2.

Vastgoed Belang heeft toen al aangekondigd dat de m2-prijzen veel te laag waren en minstens het dubbele zouden bedragen. De bijkomende kosten waren volgens ons niet meegerekend, en die moeten ook door de eigenaar betaald worden. Denk aan het aanpassen van de kozijnen om HR++ glas te kunnen plaatsen, of het aanpassen/vernieuwen van de plafonds om over te gaan op LED-verlichting. Dit soort aanpassingen zijn volgens ons niet meegenomen in de gebruikte database van RVO.

Split incentive

Ook wat het terug verdienen van de investering betreft heeft de minister ongelijk. Allereerst geldt de zogenaamde split-incentive: de verhuurder/eigenaar investeert en opbrengst door besparing op de energiekosten komt ten goede aan de huurder. ‘Maar dan kun je toch gewoon de huur verhogen’ en ‘Huurders willen graag betalen voor een energetisch beter gebouw’ zijn stellingen die niet opgaan. De praktijk is, een uitzondering daargelaten, dat de m2 huurprijs de maatstaf is. Veelal liggen de kantoren met een G label op slechte locaties, waar de huurprijzen rond de 50 euro per m2 zijn. Als de renovatie dan 160 euro per m2 kost dan kun je dit niet rond rekenen. En laten dit nu net de panden zijn die vooral bij de particuliere belegger in eigendom zijn.

Ombouwen tot woningen of anderszins zijn voor deze locaties (kantoorparken langs de snelweg, in satellietsteden of ver van de Randstad) veelal ook niet haalbaar vanwege de geïsoleerde ligging en/of voldoende woningaanbod in de omgeving.

De geïnterviewden in het artikel sterken ons in deze mening. De minister zal met zijn cijfers gelijk hebben als we alleen naar de energetische maatregelen kijken, maar door de bijkomende kosten lopen de door het ministerie berekende investeringen op tot het 2- tot 3-voudige. Eigenaren die hun kantoren niet meer kunnen verhuren zullen hun bezit versneld moeten afschrijven. Hebben deze eigenaren geen compensatie uit ander vastgoed dan zou dit wel eens einde business kunnen betekenen.